Nuno Nogueira Pinto
Licenciado em Direito, na menção de Ciências Jurídicas, pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Mestre em Direito Empresarial, pela Escola de Direito da Universidade Católica Portuguesa. Concluiu uma Pós-graduação em Direito dos Seguros e uma Pós-graduação Avançada em Direito Bancário, pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa.
Advogado que tem exercido sobretudo na área do Direito Bancário e Financeiro, Direito Regulatório e Compliance.
a) A premissa socioeconómica
O debate sobre a hipoteca inversa parte de um aparente paradoxo. Um agregado familiar pode possuir riqueza patrimonial significativa e, simultaneamente, enfrentar restrições no plano da liquidez necessária para fazer face às suas despesas.
Isto acontece porque a valorização da habitação ao longo de várias décadas permite que pessoas com rendimentos reduzidos sejam proprietárias de imóveis com um valor de mercado substancial. Essa riqueza, contudo, não pode ser mobilizada sem a realização de uma operação jurídica e económica, como a venda ou o arrendamento.
O Inquérito à Situação Financeira das Famílias de 2024[1], realizado pelo Instituto Nacional de Estatística e pelo Banco de Portugal, fornece uma medida especialmente expressiva desta concentração. Os activos reais representavam 89,3% dos activos totais das famílias. A residência principal correspondia a 56,3% dos activos reais e os outros imóveis a 26,5%. Assim, a residência principal e os restantes imóveis representavam conjuntamente 82,8% dos activos reais e, por cálculo a partir daqueles valores, aproximadamente 73,9% do total dos activos brutos das famílias portuguesas.
O valor deve ser interpretado com prudência. Trata-se de uma proporção dos activos brutos, não da riqueza líquida após dedução das dívidas, e não traduz uma distribuição homogénea entre famílias. Sem embargo, demonstra que a riqueza familiar portuguesa se encontra fortemente concentrada em activos imobiliários.
Esta concentração cria um problema específico na terceira idade. Um proprietário pode ter uma pensão reduzida e necessidades crescentes de saúde, dependência, assistência domiciliária ou adaptação da habitação, mas não dispor de poupança financeira e activos líquidos suficientes. A venda da casa pode ser economicamente racional, mas social e emocionalmente indesejada, sobretudo quando existe uma preferência forte pela permanência na residência habitual e pela transmissão do imóvel aos descendentes.
É neste contexto que os designados equity release schemes podem assumir particular relevância, enquanto instrumentos voluntários de mobilização da riqueza imobiliária para fins previdenciais.
b) Hipoteca inversa e home reversion
Os equity release schemes podem ser definidos como mecanismos destinados a transformar o valor acumulado num imóvel em capital ou rendimento. O conceito abrange figuras jurídicas distintas, entre elas a hipoteca inversa e os mecanismos de home reversion. A primeira distinção fundamental é, portanto, entre soluções baseadas em crédito e soluções baseadas na transmissão da propriedade.
A hipoteca inversa é um contrato de crédito garantido por hipoteca sobre um imóvel pertencente ao mutuário.
O crédito pode ser desembolsado através de um pagamento inicial único, pagamentos periódicos durante um período determinado, pagamentos vitalícios, directamente ou através de uma estrutura seguradora, uma linha de crédito ou uma combinação destas modalidades.
Em regra, o mutuário não efectua amortizações mensais de capital e juros. Os juros vencidos são capitalizados, fazendo aumentar o saldo devedor. O reembolso é diferido até à ocorrência de um acontecimento contratualmente definido, normalmente a morte do mutuário ou do último beneficiário protegido. O mutuário conserva a propriedade do imóvel e, em princípio, o direito de o utilizar. Mantém também as obrigações inerentes à propriedade que o contrato lhe atribua, designadamente conservação, pagamento de impostos, contratação de seguro e comunicação de alterações relevantes na ocupação do imóvel. A qualificação do produto como crédito não é alterada pelo facto de os desembolsos serem apresentados comercialmente como uma “renda”. Juridicamente, os montantes constituem capital mutuado e não uma pensão ou prestação gratuita.
Por seu lado, nos mecanismos de home reversion, a operação assenta na transmissão imediata da totalidade ou de uma parte da propriedade do imóvel. O antigo proprietário recebe um capital ou uma prestação e conserva normalmente um direito de usufruto, uso ou habitação, ou outro título que lhe permita continuar a residir no imóvel. Não existe um crédito ou uma dívida acumulada. Em contrapartida, o proprietário aliena imediatamente a propriedade ou uma fracção económica dela, frequentemente por um valor inferior ao preço que seria obtido numa venda livre sem reserva do direito de permanência.
Os riscos são, por isso, diferentes.
Na hipoteca inversa, o risco central é o crescimento do saldo devedor e a erosão do valor residual do imóvel. No home reversion, é a perda da propriedade e da valorização futura do activo.
A distinção tem consequências regulatórias. Uma hipoteca inversa situa-se no domínio do crédito, das garantias reais e da supervisão prudencial e comportamental das entidades mutuantes. Um home reversion é, em primeira linha, uma operação de aquisição imobiliária combinada com a constituição de um direito de permanência, sem prejuízo da eventual intervenção de entidades financeiras ou seguradoras.
c) O enquadramento português: reconhecimento por exclusão
O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 regula os contratos de crédito relativos a imóveis celebrados com consumidores[2]. O âmbito do diploma abrange, em geral, os contratos destinados à aquisição ou construção de imóveis e os contratos que, independentemente da finalidade, estejam garantidos por hipoteca ou por outro direito equivalente sobre imóvel.
Contudo, o artigo 3.º, alínea b), exclui expressamente os contratos de crédito com “reafectação da cobertura hipotecária (equity release)” em que o mutuante:
i. efectue um pagamento único, pagamentos periódicos ou outra forma de desembolso, como contrapartida de um montante resultante da futura venda ou transmissão de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel; e
ii. não exija o reembolso até ocorrerem um ou mais acontecimentos específicos na vida do mutuário, sem prejuízo do incumprimento das obrigações contratuais.
Esta definição corresponde, em termos funcionais, à hipoteca inversa.
A exclusão resulta da Directiva 2014/17/UE, na sua redacção actual[3]. O artigo 3.º, n.º 2, alínea a), da Directiva afasta do seu âmbito os equity release credit agreements com aquelas características. O considerando 16 explica que estes produtos apresentam especificidades que não se ajustam ao regime do crédito hipotecário convencional e que exigem, nomeadamente, informação pré-contratual substancialmente diferente.
A opção do legislador comunitário não significa que estes produtos devam permanecer desregulados. Significa apenas que não foram submetidos ao regime harmonizado concebido para o crédito imobiliário tradicional, ficando os Estados-Membros livres de criar um quadro próprio.
O Decreto-Lei n.º 133/2009[4] (regime do crédito aos consumidores) também não fornece um regime especial para a hipoteca inversa. O seu artigo 2.º, n.º 1, alínea a), exclui os contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre coisa imóvel ou por outro direito sobre imóvel.
A conjugação dos diplomas produz, assim, o seguinte resultado:
- o regime especial do crédito relativo a imóveis abrange genericamente o crédito hipotecário, mas exclui especificamente os contratos de equity release, entre os quais se inserem as hipotecas inversas;
- o regime geral do crédito aos consumidores exclui genericamente os contratos garantidos por hipoteca;
- não existe actualmente um diploma especial dedicado à hipoteca inversa.
A situação pode ser descrita como uma lacuna de regulação sectorial, e não como um vazio jurídico absoluto, porque continuam potencialmente aplicáveis, inter alia, as regras gerais de Direito, mormente as regras relativas a obrigações, mútuo, garantias e sucessões, o regime das cláusulas contratuais gerais e a legislação de defesa do consumidor.
Contudo, esses regimes não respondem integralmente às particularidades do produto.
A exclusão não impede, contudo, que um futuro regime nacional acolha, por remissão ou adaptação, soluções já testadas no crédito relativo a imóveis. A técnica adequada não consistirá em estender em bloco o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, mas em seleccionar os mecanismos compatíveis com a estrutura económica da hipoteca inversa. A EBA havia já observado, em 2013, que algumas boas práticas de concessão responsável de crédito hipotecário são menos aptas para os produtos de equity release, precisamente porque estes são concebidos para ser reembolsados com o produto da venda do imóvel, sem prejuízo de as práticas relevantes deverem ser aplicadas de forma adaptada[5].
Entre os elementos susceptíveis de transposição funcional encontram-se os deveres de conduta e de competência dos colaboradores das entidades mutuantes, a prestação de informação pré-contratual personalizada e normalizada, um período de reflexão, o dever de assistência e de explicação adequada, a avaliação independente do imóvel, as regras de remuneração e de prevenção de conflitos de interesses, a informação durante a vigência do contrato, o direito ao reembolso antecipado e o acesso a mecanismos de resolução alternativa de litígios[6].
O paralelismo encontra, porém, um limite relevante na avaliação da solvabilidade. Tanto o artigo 18.º, n.º 3, da Directiva 2014/17/UE como o artigo 16.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 impedem que, no crédito hipotecário comum, essa avaliação assente predominantemente no valor do imóvel ou na expectativa da sua valorização. Na hipoteca inversa, diversamente, o reembolso depende, por definição, em larga medida do valor futuro do imóvel. Um regime próprio deverá, por isso, substituir a lógica centrada na capacidade para pagar prestações periódicas por uma avaliação da adequação do produto, da capacidade do mutuário para cumprir as obrigações que subsistem durante o contrato e da robustez dos pressupostos relativos à longevidade, à taxa de juro e ao valor da garantia.
d) Direito comparado: o modelo espanhol
Espanha criou um regime especial para a hipoteca inversa através da Lei n.º 41/2007[7].
A lei espanhola define a hipoteca inversa como um empréstimo ou crédito garantido por hipoteca sobre a residência habitual do requerente, desde que se verifiquem determinados requisitos:
i. o requerente e os beneficiários por ele designados têm pelo menos 65 anos, encontram-se em situação de dependência ou têm incapacidade reconhecida igual ou superior a 33%;
ii. o crédito pode ser disponibilizado através de pagamentos únicos ou periódicos;
iii. a dívida apenas se torna exigível e a garantia executável após a morte do mutuário ou, se contratualmente previsto, do último beneficiário;
iv. o imóvel deve ser objecto de avaliação e de seguro contra danos;
v. o produto apenas pode ser concedido por instituições de crédito, estabelecimentos financeiros de crédito e entidades seguradoras autorizadas;
vi. deve ser prestado aconselhamento independente, atendendo à situação financeira do requerente e aos riscos económicos do produto.
O regime espanhol é complementado por regras específicas de transparência. A orientação publicada pelo Banco de Espanha[8] refere a obrigatoriedade de entrega de uma proposta vinculativa, a prestação prévia de aconselhamento independente e a disponibilização de fichas próprias de informação pré-contratual e personalizada. O notário deve verificar se o aconselhamento foi prestado e advertir o mutuário quando o contrato seja celebrado contra a recomendação recebida.
A informação do Banco de Espanha sublinha três elementos centrais:
i. o mutuário conserva a propriedade e pode continuar a utilizar a casa;
ii. a dívida acumulada não é exigível enquanto não falecer o titular ou o último beneficiário protegido, de acordo com o contrato;
iii. após a morte, os herdeiros podem liquidar a dívida e conservar a habitação ou vender o imóvel para proceder ao reembolso.
O modelo espanhol limita a responsabilidade dos herdeiros, porquanto o credor apenas pode obter pagamento até ao valor dos bens da herança. Porém, essa solução não corresponde necessariamente a uma verdadeira garantia de No Negative Equity, limitada ao valor líquido da própria habitação. Se a venda da casa não for suficiente, o credor pode procurar pagamento através de outros bens da herança.
Esta diferença deve ser considerada no desenho de um futuro regime português. Uma protecção que limite a dívida ao preço líquido efectivamente obtido com a venda do imóvel (uma verdadeira garantia de No Negative Equity) afigura-se mais idónea do que uma regra que apenas exclua a responsabilidade pessoal dos herdeiros para além da herança.
O interesse do modelo espanhol não reside apenas nos requisitos substantivos, mas sobretudo no reconhecimento de que a hipoteca inversa não deve ser tratada como uma hipoteca convencional com o sentido dos fluxos financeiros invertido.
e) Riscos típicos
A ausência de prestações periódicas a pagar pelo mutuário não significa ausência de custo. Na hipoteca inversa, os juros são normalmente adicionados ao capital, gerando novos juros. Por isso, a informação pré-contratual não deve limitar-se a uma taxa anual ou a um custo abstracto. Deve revelar, em euros, a evolução previsível da dívida ao fim de cinco, dez, quinze e vinte anos, sob diferentes cenários de taxa de juro e longevidade.
Acresce que a diminuição do valor do imóvel, a sua degradação ou uma avaliação inicial inadequada podem reduzir ou eliminar o património residual. Sem uma garantia de No Negative Equity, a dívida pode ultrapassar o valor da casa. Mesmo quando a responsabilidade pessoal do mutuário ou dos herdeiros esteja limitada, podem surgir litígios sobre custos de venda, avaliação, manutenção e determinação do valor líquido realizável.
Também o risco de taxa de juro é merecedor de nota. Contratos de taxa variável podem fazer crescer a dívida muito mais rapidamente do que o mutuário antecipou, sendo que também as comissões iniciais, os custos de avaliação, os seguros, as despesas notariais, os encargos de intermediação e as penalizações contratuais podem consumir uma parte relevante do capital disponibilizado.
Deve ser também mencionado o risco de incompreensão do produto. O regime deverá precaver situações em que o produto seja comercializado a pessoas com reduzida literacia financeira, limitações cognitivas, dependência económica ou pressão familiar. Se é certo que a idade não implica, per se, vulnerabilidade ou incapacidade, também o é que a regulação deverá prever e impor procedimentos adequados para detectar situações de influência indevida, fraude familiar ou falta de compreensão efectiva do produto.
Por fim, cumpre mencionar o risco habitacional. O contrato pode prever vencimento antecipado em caso de venda, arrendamento não autorizado, mudança permanente, falta de seguro, incumprimento fiscal ou insuficiente manutenção. Cláusulas com esta natureza podem colocar em risco a permanência do proprietário na habitação. O problema é particularmente sensível quando o mutuário se transfere temporariamente para uma unidade de saúde ou para uma estrutura residencial, quando o cônjuge continua na casa ou quando existe uma pessoa dependente no agregado.
Paralelamente, a futura regulação deverá assegurar que o mutuário compreende, de forma clara e antecipada, o impacto sucessório da operação. A hipoteca inversa tende a reduzir o valor líquido do património a transmitir aos herdeiros, na medida em que a dívida acumulada será satisfeita, em regra, à custa do valor do imóvel ou da própria herança. Tal consequência não constitui, por si só, uma objecção, uma vez que o património pertence ao seu titular e pode legitimamente ser mobilizado para satisfazer as suas necessidades ao longo da vida. Impõe-se, contudo, que esse efeito seja devidamente compreendido no momento da contratação, razão pela qual um futuro regime deverá disciplinar expressamente a posição jurídica dos herdeiros, designadamente quanto ao acesso à informação sobre o saldo devedor, ao prazo para decidirem sobre o reembolso ou a alienação do imóvel, aos mecanismos de avaliação e venda e à proibição de encargos ou penalizações injustificados associados ao reembolso da dívida.
f) Linhas para um regime de iure condendo
Um futuro regime jurídico da hipoteca inversa deverá começar por delimitar e distinguir com precisão a hipoteca inversa das diferentes figuras susceptíveis de integrar o universo dos mecanismos de mobilização da riqueza imobiliária, nomeadamente figuras baseadas na transmissão da propriedade, como os mecanismos de home reversion, a venda com reserva de usufruto ou de direito de habitação e o sale and leaseback residencial. Deverá igualmente regular-se a eventual associação da hipoteca inversa a um seguro de renda vitalícia e definir o conteúdo e o alcance da garantia de No Negative Equity, que constitui uma salvaguarda contratual e não uma categoria autónoma de produto.
Esta delimitação conceptual é particularmente relevante num domínio em que produtos economicamente próximos podem corresponder a estruturas jurídicas substancialmente distintas. Destarte, a qualificação jurídica da operação não deverá depender exclusivamente da designação comercial utilizada pelo mutuante, mas antes das suas características, designadamente da existência ou não de crédito, da transmissão da propriedade e da distribuição dos riscos entre as partes.
O regime deverá igualmente definir as entidades habilitadas a conceder este tipo de crédito e estabelecer os requisitos aplicáveis à intervenção de empresas de seguros, intermediários de crédito e terceiros adquirentes. Atenta a natureza híbrida que algumas destas operações podem assumir, será ainda necessário delimitar as competências das diferentes autoridades de supervisão, prever mecanismos adequados de cooperação entre elas e assegurar que eventuais mutuantes não bancários ficam sujeitos a um processo adequado de autorização, registo e supervisão, em termos funcionalmente equivalentes aos previstos no artigo 35.º da Directiva 2014/17/UE.
Em qualquer caso, o regime deverá exigir políticas de concessão e de gestão do risco que contemplem, de forma integrada, o risco de longevidade, a evolução dos preços imobiliários, a capitalização dos juros, a liquidez necessária para suportar desembolsos de longa duração e o risco assumido através da garantia de No Negative Equity.
Deverá ser atribuída particular importância à governação do produto e à definição do respectivo mercado-alvo. As entidades comercializadoras deverão identificar não apenas o target do produto, mas também as categorias de consumidores para as quais o produto não é adequado, bem como os objectivos financeiros susceptíveis de justificar a sua contratação. O simples facto de o mutuário ter idade avançada e ser proprietário de um imóvel não permite, por si só, concluir que uma hipoteca inversa constitui uma solução apropriada[9]. A avaliação deverá considerar as circunstâncias económicas, familiares e pessoais do interessado e ponderar soluções alternativas, como a alienação do imóvel e a aquisição de uma habitação de menor valor, o arrendamento parcial, o recurso a crédito convencional, a utilização de outros activos, o acesso a prestações sociais ou o recurso a um mecanismo de home reversion.
No plano do aconselhamento, não se afigura necessário criar ex novo uma categoria de consultores ou um regime autónomo de consultoria. O Decreto-Lei n.º 81-C/2017[10] estabelece já, com vocação transversal, o regime jurídico da intermediação de crédito e da prestação de serviços de consultoria relativamente a contratos de crédito celebrados com consumidores, impondo, designadamente, que a recomendação tenha em consideração a situação pessoal e financeira do consumidor, os seus objectivos, necessidades e preferências, bem como os riscos susceptíveis de afectar a sua situação ao longo da vigência do contrato. A prestação de serviços de consultoria não se confunde, contudo, com a mera intermediação, nem é sempre independente do mutuante. Um futuro regime da hipoteca inversa deverá, por isso, articular-se expressamente com este quadro normativo. Mister é que a análise efectuada abranja, em especial, os efeitos sucessórios da operação, as alternativas disponíveis, o horizonte temporal, a evolução previsível da dívida, a capacidade para suportar os encargos de conservação do imóvel e as consequências de uma eventual saída permanente da habitação.
A informação pré-contratual deverá, por seu turno, ser concebida especificamente para as características da hipoteca inversa, de modo a permitir ao mutuário apreender a evolução económica do contrato ao longo do tempo. Deverá, assim, indicar o capital líquido efectivamente recebido, a taxa de juro e o respectivo regime, a totalidade das comissões, prémios de seguro e demais despesas, bem como apresentar projecções do crescimento da dívida e do valor residual do imóvel em diferentes horizontes temporais. Deverá ainda evidenciar as consequências de uma eventual desvalorização imobiliária, identificar os acontecimentos que determinam o vencimento da dívida, esclarecer os direitos do cônjuge, dos demais beneficiários e dos herdeiros, especificar as obrigações de conservação e de seguro do imóvel, explicar os efeitos de uma saída temporária ou permanente da habitação e descrever de forma inteligível o funcionamento da garantia de No Negative Equity. A informação pré-contratual deverá também apresentar as principais alternativas ao produto.
Em paralelo, a celebração do contrato deverá ser precedida de um período de reflexão não inferior a sete dias, em linha com o artigo 14.º, n.º 6, da Directiva 2014/17/UE e com a solução acolhida no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. A contratação deverá ainda ser acompanhada de explicações adequadas e de controlos materiais que assegurem que o contrato foi efectivamente compreendido pelo mutuário.
A avaliação do imóvel constitui igualmente um elemento essencial, tanto para a protecção do mutuário como para a correcta determinação dos riscos assumidos pelo mutuante. Deverá ser realizada por perito independente e de acordo com regras comparáveis às previstas no artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, incluindo a entrega do relatório de avaliação ao mutuário, o direito de apresentar reclamação fundamentada e a possibilidade de requerer uma segunda avaliação.
A tutela não deverá esgotar-se na fase pré-contratual. Durante a vigência do contrato, o mutuante deverá fornecer periodicamente informação sobre o capital utilizado, os juros capitalizados, os encargos cobrados, o saldo devedor, o valor actualizado do imóvel e a estimativa do património líquido remanescente, devendo qualquer alteração contratual ser comunicada previamente em suporte duradouro. O mutuário deverá poder reembolsar antecipadamente o crédito, mediante regras proporcionais e transparentes, e o reembolso subsequente à morte do mutuário não deverá ficar sujeito a penalizações. Deverá, por fim, ser assegurado o acesso a mecanismos eficazes de reclamação e de resolução alternativa de litígios.
Neste domínio, entendemos que a garantia de No Negative Equity deverá constituir a pedra angular do regime. A sua função deverá consistir em assegurar que nem o mutuário nem os seus herdeiros fiquem responsáveis por um montante superior ao valor líquido razoavelmente obtido com a alienação do imóvel dado em garantia.
A consagração desta protecção exigirá, contudo, uma regulamentação detalhada. Será necessário definir, inter alia, o procedimento de venda do imóvel, os custos susceptíveis de ser deduzidos ao respectivo preço, o dever do credor de procurar obter um valor de mercado, o tratamento das vendas a partes relacionadas e o direito dos herdeiros de apresentarem um comprador alternativo. Deverá igualmente regular-se o efeito de uma eventual degradação do imóvel imputável ao mutuário.
A consagração desta garantia pode não ser economicamente neutra. A limitação da responsabilidade ao valor do imóvel implica que o risco de insuficiência da garantia seja suportado pelo mutuante ou transferido para um terceiro. Isto não afasta a conveniência de uma garantia de No Negative Equity, mas evidencia a necessidade de um futuro regime português determinar quem assume o risco residual, como é financiada a garantia e de que modo o respectivo custo deve ser calculado e apresentado ao mutuário.
A segurança da permanência na habitação deverá constituir outro princípio fundamental. A protecção não deverá limitar-se necessariamente ao mutuário, podendo justificar-se a sua extensão, em condições previamente definidas, ao cônjuge, unido de facto, comproprietário ou outro elemento do agregado familiar que resida habitualmente no imóvel. A morte de um dos mutuários não deverá determinar a exigibilidade da dívida quando subsista um beneficiário protegido com direito a permanecer na habitação. Do mesmo modo, uma ausência temporária motivada por internamento hospitalar, reabilitação ou permanência numa estrutura residencial ou de cuidados não deverá ser automaticamente equiparada ao abandono definitivo do imóvel.
Pela mesma razão, as causas de vencimento antecipado deverão ser tipificadas de forma clara, taxativa e proporcional. O incumprimento de obrigações de natureza secundária não deverá permitir a execução imediata da habitação sem que o mutuário tenha sido previamente advertido e beneficiado de um prazo razoável para sanar o incumprimento. A execução da garantia deverá constituir uma solução de último recurso, particularmente quando estejam em causa situações susceptíveis de regularização.
Finalmente, o regime deverá disciplinar a posição dos herdeiros após a morte do mutuário. Estes deverão ser informados do saldo devedor, da avaliação actualizada do imóvel e das diferentes opções disponíveis, devendo dispor de um prazo razoável para decidir se pretendem liquidar a dívida, refinanciá-la, proceder à venda do imóvel, entregar ao credor a gestão dessa venda ou, naturalmente, renunciar à herança nos termos gerais. O reembolso decorrente da morte do mutuário não deverá ficar sujeito a penalizações ou encargos injustificados, devendo a execução hipotecária assumir natureza verdadeiramente subsidiária perante a possibilidade de satisfação voluntária do crédito por outras vias.
g) Conclusão
A hipoteca inversa ocupa, no ordenamento jurídico português, uma posição singular. Embora os contratos de equity release sejam expressamente reconhecidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, são excluídos do respectivo âmbito de aplicação e não beneficiam, em alternativa, de um regime especial próprio. Não existe, portanto, um vazio jurídico absoluto, mas uma lacuna de regulação sectorial particularmente relevante atendendo à complexidade do produto, à sua duração potencialmente longa e às características do universo de consumidores a que tipicamente se dirige.
A eventual criação de um regime português não deverá passar pela aplicação em bloco das regras actualmente previstas para o crédito relativo a imóveis. A estrutura económica da hipoteca inversa (em particular, a inexistência de prestações periódicas de reembolso e a dependência do valor futuro do imóvel) obriga à criação de soluções próprias. Um futuro regime deverá, simultaneamente, responder aos riscos específicos da operação, assegurando uma adequada governação do produto e definição do mercado-alvo, a articulação com o regime da intermediação de crédito e da prestação de serviços de consultoria, a transparência quanto à evolução da dívida e ao impacto sucessório, a protecção da permanência na habitação e uma disciplina clara do vencimento e da posição dos herdeiros. Particular importância deverá assumir a garantia de No Negative Equity, acompanhada de regras que determinem quem suporta o risco de insuficiência da garantia e de que forma o respectivo custo é financiado e comunicado ao mutuário.
A experiência comparada demonstra que a hipoteca inversa pode constituir um instrumento útil de mobilização da riqueza imobiliária, mas também que a sua utilidade não é igual entre todos os mutuários. Num país em que uma parcela particularmente elevada da riqueza das famílias se encontra concentrada em imóveis, a criação deste instrumento pode contribuir para transformar património ilíquido em recursos disponíveis durante a terceira idade. A sua introdução deverá, porém, ser precedida da criação de um quadro jurídico que assegure que essa mobilização ocorre de forma informada, proporcional e compatível com a protecção da habitação e do património do mutuário.
[1] Inquérito à Situação Financeira das Famílias 2024 — A riqueza das famílias em 2024, Destaque, versão corrigida e republicada em 5 de Agosto de 2026, disponível em ine.pt.
[2] Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de Junho.
[3] Directiva 2014/17/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 4 de Fevereiro de 2014.
[4] Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de Junho. A norma resulta da transposição da Directiva 2008/48/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de Abril de 2008, que no seu artigo 2.º, n.º 2, alínea a) exclui do âmbito de aplicação os contratos de crédito garantidos por hipoteca ou outro direito relativo a bens imóveis. A sua sucessora, a Directiva 2023/2225, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 18 de Outubro de 2023 (que aguarda transposição para a ordem jurídica nacional), contém norma similar no seu artigo 2.º, n.º 2, alínea a).
[5] European Banking Authority, Opinion on Good Practices for Responsible Mortgage Lending, EBA/Op/2013/02, 13 de Junho de 2013 (revogadas em 21 de Março de 2016), em especial pp. 6–7. A EBA assinalava que as hipotecas inversas são concebidas para ser reembolsadas pelo produto da venda do imóvel, razão pela qual algumas boas práticas aplicáveis ao crédito imobiliário não lhes são directamente aplicáveis, sem prejuízo da aplicação adaptada das que se revelem pertinentes.
[6] Cf. Directiva 2014/17/UE, designadamente artigos 7.º, 9.º, 14.º, 16.º, 19.º, 22.º, 25.º, 27.º, 27.º-A, 35.º e 39.º; e Decreto-Lei n.º 74-A/2017, designadamente artigos 5.º, 6.º, 13.º, 14.º, 18.º, 22.º, 23.º e 38.º.
[7] Ley 41/2007, de 7 de Diciembre.
[8] Banco de España, Guía de acceso a la hipoteca inversa, 2.ª ed., Madrid, 2017.
[9] A experiência norte-americana confirma, aliás, que a utilidade da hipoteca inversa é fortemente heterogénea. Com base num modelo calibrado do ciclo de vida na reforma, Makoto Nakajima e Irina A. Telyukova (in Reverse Mortgage Loans: A Quantitative Analysis, Federal Reserve Bank of Philadelphia, Working Paper 14-27, 8 de Setembro de 2014) concluem que os agregados de menor rendimento e riqueza e em pior estado de saúde tendem a retirar maiores benefícios da disponibilidade destes produtos. Os autores atribuem a reduzida adesão observada, entre outros factores, às motivações sucessórias, ao risco de mudança para uma estrutura residencial, à incerteza quanto ao valor da habitação e aos custos associados ao crédito. Tratando-se de resultados produzidos por um modelo quantitativo, e não de estimativas directamente transponíveis para a realidade portuguesa, estes reforçam, ainda assim, a necessidade de delimitar com rigor o mercado-alvo e de avaliar a adequação do produto às circunstâncias económicas, familiares e pessoais de cada consumidor.
[10] Decreto-Lei n.º 81-C/2017, de 7 de Julho.