No dia 12 do passado mês de abril entrou em vigor a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, com a Declaração de Retificação n.º 5/2022, de 8 de fevereiro. O diploma agora em análise, revê o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro e, por arresto, o próprio Código do Notariado.
São por demais evidentes e bem patentes as múltiplas exigências que se apresentam àqueles que vivem, trabalham ou, pura e simplesmente são proprietários/condóminos num edifício afeto ao regime da propriedade horizontal; bem como, às idênticas exigências que se colocam a quem, pessoa singular ou coletiva, tem a seu cargo a administração e gestão de condomínios.
Assim sendo, vejamos “grosso modo” de que forma esta alteração legislativa, vem atribuir e/ou contribuir para uma maior responsabilização daqueles que exercem (onerosa ou gratuitamente) a atividade de administração e gestão de condomínios.
Senão vejamos:
- A priori, a faculdade de utilização das mais recentes formas de comunicação eletrónica. Referimo-nos, em concreto, ao «correio eletrónico» – vulgarmente designado por e-mail. Porém, essa possibilidade implica – sempre – uma prévia autorização do(s) condómino(s), «devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo correio eletrónico», conforme resulta do disposto na parte final do n.º 2 do renovado artigo 1432º do Código Civil.
- Consequentemente, quaisquer Assembleias (Ordinária e/ou Extraordinária), podem ser convocadas com recurso ao «correio eletrónico»; bem como, todas as subsequentes e restantes comunicações entre administrador e “aqueles” condómino(s).
- Ainda em sede de Assembleias de condóminos, cremos que o legislador terá optado por recuperar – com as devidas e legais adaptações – o espírito subjacente à Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro (Lei de carácter temporário devido surto epidemiológico provocado pelo coronavírus SARS-COV2 e da doença COVID19) e, constante no seu artigo 5.ºA.
Pelo menos, é o que resulta do artigo 1.º-A sob a epígrafe «Assembleias de condóminos por meios de comunicação à distância», do Decreto-Lei 268/94 de 25 de outubro. No fundo, admite-se deste modo, a hipótese de um sistema tripartido (videoconferência, modelo misto e/ou presencial).
- • Por outro lado, a realização de Assembleias de condóminos 30 (trinta minutos) “depois” da hora inicialmente indicada. Conforme se infere da conjugação dos n.ºs 6 e 7 do disposto no artigo 1432.º do Código Civil. E neste capítulo, diga-se de passagem, em abono da verdade, que tal prática já era recorrente. Desse modo, o legislador limitou-se, isso sim, a legitimar uma prática já há muito tempo enraizada nas Assembleias de condóminos.
- • Por sua vez, a possibilidade de a Assembleia de condóminos «realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano» (n.º 4 do artigo 1431.º do Código Civil), tem agora acolhimento legal. Aliás, tanto a doutrina como a própria jurisprudência, já haviam manifestado tal entendimento.
- • Outra inovação em sede de funções do administrador prende-se com a emissão de uma declaração de inexistência de quaisquer dívidas ao condomínio por parte do(s) condómino(s) alienante(s) da(s) respetiva(s) fração/ções autónoma(s).
Na verdade, estaremos na presença do reconhecimento legislativo de uma pretensão, há muito desejada, por algumas empresas de administração e gestão de condomínios. Face à alteração, agora introduzida por via do artigo 1424.º-A do Código Civil, com a epígrafe «Responsabilidade por encargos do condomínio» o legislador veio colocar um ponto final, quanto à famosa discussão doutrinal quanto carácter ambulatório das dívidas dos condóminos.
Essa Declaração (documento particular autenticado) a emitir pelo «administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração autónoma em causa»; conforme resulta da conjugação do n.º 2 do citado artigo do Código Civil, com o n.º 3 do artigo 54 do Código do Notariado.
- • Como não existe regra sem exceção: «salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio», como resulta do n.º 3 do artigo 1424.º-A do Código Civil.
- • Não menos relevante, nesta matéria, consistia em apurar o momento em que o(s) condómino(s) entram em incumprimento. Isto, porquanto, para a generalidade dos administradores esta questão constituía uma verdadeira “dor de cabeça”. A resposta, surge-nos nos nºs 4 e 5 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro. Ou seja: o administrador dispõe do prazo de 90 (noventa) dias a contar «do primeiro incumprimento do condómino» para instaurar a respetiva e competente ação judicial. «salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.
- • Refira-se a título de curiosidade que o (IAS) – Indexante dos Apoios Sociais, foi criado através da Lei n.º 53-B/2006, de 29 de dezembro, constituindo-se, conforme resulta do clausulado no n.º 1 do artigo 2.º desse diploma, como um valor de referência para o cálculo, determinação e atualização de divesos apoios concedidos pelo Estado. Na atualidade, o montante em causa, corresponde a € 443, 20 (quatrocentos e quarenta e três euros e vinte cêntimos).
- • Uma grande novidade, coloca-se no campo dos deveres/poderes do administrador. Incumbe-lhe, detetar potenciais «vícios ou patologias nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.», conforme resulta da 2.ª parte do n.º 2 do artigo 1427.º do Código Civil.
Ora, neste capítulo, salvo melhor opinião em sentido contrário, cremos que o legislador terá sido demasiado ambicioso. Isto porquanto, a generalidade dos administradores não possuir formação nesta área. Só mesmo o decurso temporal poderá evidenciar ao simples mortal identificar a “olho nu”, aquilo que para outros seria exequível.
- • E, isto leva-nos ao ponto seguinte. Se analisarmos o n.º 2 do artigo 1436.º do Código Civil: «sempre que estejam em causa obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação», o administrador fica obrigado à apresentação pelo menos de 3 (três) orçamentos de diferentes proveniências.
- • Um alerta, especialmente dedicada aos condóminos mais relapsos. As dívidas ao condomínio englobam tanto os juros demora á taxa legal, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento.
- • Deixamos para o final, propositalmente – diga-se de passagem – aquela que poderá ser considerada a mais importante. Com efeito, sempre que estivesse em causa a alteração do título constitutivo carecia de unanimidade. Ora, a Lei 8/2022, de 10 de janeiro, veio possibilitar que a falta de acordo seja judicialmente suprida «sempre que votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações se destinam», conforme reza o n.º 2 do artigo 1419.º do Código Civil.
Não poderíamos concluir sem uma palavra final aos administradores (singular ou pessoa colectiva), juristas, advogados e demais intervenientes nas relações em torno do condomínio. A presente leitura deste artigo não dispensa a consulta da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.