Diana Leiras
Doutora em Direito pela Universidade de Santiago de Compostela.
Professora Adjunta na Escola Superior de Gestão do Politécnico do Cávado e do Ave.
Professora Auxiliar Convidada da Universidade Portucalense.
Investigadora no Instituto Jurídico Portucalense.
Solicitadora.
Procedimentos Cíveis Especiais – Guia Legislativo é a mais recente obra do Autor, publicada pelo Grupo Almedina, e disponibilizada no mercado desde 2 de Maio de 2024.
O procedimento de injunção, que visa conferir força executiva a requerimento destinado a exigir o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato de valor não superior a 15.000 euros, e, também, neste caso independentemente do valor, de obrigações emergentes de transações comerciais (Anexo do Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro), tem servido de modelo para a criação de novos procedimentos cíveis especiais. Têm, neste âmbito, claro enquadramento o procedimento especial de despejo (PED) e o procedimento de injunção em matéria de arrendamento (IMA) – meios processuais que permitem ao senhorio e ao arrendatário, respetivamente, a efetivação extrajudicial de direitos (sem prejuízo da possível convolação em processo judicial) e de acordo com uma tramitação mais simplificada, eficaz e célere.
Por meio do PED, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro (que procedeu à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo), o senhorio pode efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, no caso em que o arrendatário não desocupa o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes, podendo ser cumulado o pedido de pagamento de rendas não pagas. Através do IMA, criado pelo Decreto-Lei n.º 34/2021, de 14 de maio, o arrendatário pode efetivar os seus direitos, nomeadamente por execução de obras em substituição do senhorio ou correção de deficiências do local arrendado.
No âmbito do Programa “Mais Habitação” da anterior legislatura, foi aprovada a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, que trouxe alterações legislativas em matéria de arrendamento, com revisão de aspetos do regime jurídico do arrendamento urbano, em particular o previsto na Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU), e nos referidos Decretos-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro e n.º 34/2021, de 14 de maio. Entre essas alterações, encontra-se a criação no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).
O BAS, cuja competência abrange todo o território nacional e que veio suceder ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) e ao Sistema de Injunção em Matéria do Arrendamento (SIMA), apresenta-se com o propósito de concentrar, num único balcão, a competência para a receção e a tramitação do procedimento especial de despejo e do procedimento de injunção em matéria de arrendamento, em prol da simplificação do seu funcionamento, do reforço das garantias de senhorios e arrendatários, assim como da criação de um sistema integrado de acesso à informação.
Para regulamentação das matérias referentes ao funcionamento do BAS, foram, mais recentemente, publicadas as Portarias n.ºs 49/2024 e 50/2024, ambas de 15 de fevereiro, que se encontram a vigorar desde o dia seguinte ao da sua publicação.
A Portaria n.º 49/2024, de 15 de fevereiro surgiu com o propósito de unificar a disciplina contida na Portaria n.º 9/2013, de 10 de janeiro, que regulamentava vários aspetos do procedimento especial de despejo, e na Portaria n.º 257/2021, de 19 de novembro, que continha a regulamentação do procedimento de injunção em matéria de arrendamento. Destarte, esta portaria regulamenta, desde logo, aspetos como o modelo e as formas de apresentação do requerimento de despejo e do requerimento de injunção e de oposição em matéria de arrendamento (IMA), aprovando, em anexo, os modelos destes requerimentos, que dela fazem parte integrante.
Esta Portaria, que, entretanto, foi alterada pela Declaração de Retificação n.º 23/2024/1, de 12 de abril, regulamenta ainda uma série de outros aspetos relacionados com a tramitação do IMA e do PED junto do BAS:
– o momento em que os requerimentos iniciais se consideram apresentados;
as notificações realizadas pelo BAS e as comunicações entre o BAS, os tribunais, os mandatários e os agentes de execução, notários ou oficiais de justiça;
– a forma de pagamento da taxa de justiça;
– as formas de apresentação de oposição e modo de pagamento da caução devida com a oposição; as formas de apresentação das restantes peças processuais, incluindo o incidente de intervenção principal provocada;
– a forma de consulta do procedimento especial de despejo e do procedimento de injunção em matéria de arrendamento; o modo de disponibilização por meios informáticos do título de desocupação do locado;
– o modo de disponibilização do requerimento de injunção em matéria de arrendamento, ao qual foi aposta a fórmula executória;
– a designação, substituição e destituição do agente de execução ou notário; o regime de honorários e reembolso de despesas do agente de execução ou notário; o mecanismo de revisão da nota de honorários e despesas; e
– o regime da lista de agentes de execução e de notários participantes no procedimento especial de despejo.
É também na Portaria n.º 49/2024, de 15 de fevereiro que se encontra previsto o regime de designação e de intervenção de agente de execução, de notário ou de oficial de justiça no despejo que, nos termos previstos no n.º 5 do artigo 14.º do NRAU, na sua redação atual, ocorra durante a ação de despejo que seja tramitada exclusivamente no tribunal.
Quanto à Portaria n.º 50/2024, de 15 de fevereiro, a mesma veio proceder à definição do reforço das garantias dos arrendatários em situação de carência de meios no âmbito do PED junto do BAS, o respetivo procedimento de aferição, assim como o encaminhamento para as entidades públicas competentes a fim de se garantir uma resposta habitacional digna a estes arrendatários e acautelar as devidas respostas de emergência social. É neste contexto que este diploma legal impõe que, na notificação que é dirigida ao arrendatário no âmbito do referido procedimento, conste informação relativa aos serviços públicos a que o mesmo se poderá dirigir no caso em não tenha alternativa habitacional, e bem assim sobre a possibilidade de requerer a suspensão e diferimento da desocupação do locado.