Francisco Cabral Metello
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João Verdades dos Santos
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Três pontos chaves, norteiam a presente abordagem: A Assembleia Ordinária dos Condóminos, o confinamento como potencial gerador de conflitos de vizinhança, e a higienização das “partes comuns”.
Temos perfeita consciência da amplitude dos problemas envolvidos no instituto da propriedade horizontal e, das múltiplas dificuldades que sempre suscita àqueles que intervêm nesse processo. Porém, perante o presente quadro pandémico, requerem-se medidas preventivas.
As sucessivas renovações e (re)adaptações ao primitivo “estado de emergência”[1], transformaram o modus vivendi da generalidade da população!… com implicações nos mais variados sectores da economia nacional. In concreto: no sector da habitação.
Múltiplas têm sido as “Assembleias dos condóminos” adiadas ou, simplesmente, nem sequer chegaram a conhecer data para realização. Compreensivelmente!… Pretende-se obstar à concentração de proprietários/condóminos e demais intervenientes num determinado espaço. Acresce, salientar a própria proibição de circulação entre concelhos. Afinal, muitos proprietários/condóminos possuem uma segunda habitação.
Rejubilam uns, enquanto os demais entristecem!… Vibram os primeiros de satisfação, muito provavelmente, por duas ordens de razão: livram-se daquela malfadada “reunião condomínial” e, por outro lado, sempre evitam aqueles olhares inquisitórios por eventuais quotizações em atraso.
Desolam os últimos, porquanto encontram-se impedidos em saudar efusivamente o administrador, os vizinhos que só encontram de quando em vez, para já não falarmos da própria situação de pandemia.
Assim sendo, o administrador mantém-se em funções – n.º 4 do artigo 1435.º do Código Civil – até efetiva e legal concretização do disposto no artigo 1431.º, em conjugação com o artigo 1432.º, ambos do Código Civil.
Evidentemente, tal como afirma o provérbio: “para grandes males, grandes remédios!…”, “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”, conforme reza o artigo 1427.º do Código Civil. Aplicando-se-lhe, subsidiariamente, o artigo 473.º do Código Civil.
Quer isto dizer!… Só se justifica a possibilidade do(s) proprietário(s)/condómino(s) intervirem com quaisquer reparações nas “partes comuns” do edifício em situações-limite. É condição sine qua non, que essa intervenção seja indispensável, e que assuma um grau de urgência tal, que não se compadeça com quaisquer delongas do administrador ou, da própria “Assembleia dos condóminos” Em suma: trata-se daquelas situações que têm como objetivo evitar um dano eminente, de maior extensão ou propagação, que já se encontra em marcha. Em sentido contrário aos danos que podem vir a acontecer, cujo caráter é meramente previsível.
Em relação ao segundo ponto desta exposição convém alertar o(s) administrador(es) e os próprios condóminos para os efeitos nefastos que estes sucessivos confinamentos podem acarretar. Desde logo, um número maior de condóminos relapsos. E com “eles”, um potencial aumento de condóminos incumpridores. Conforme já tivemos a oportunidade em demonstrar o condomínio “propende para a sua autossubsistência”[2], contrariamente ás empresas que visam o lucro. Logo o simples incumprimento de algum dos condóminos codilha os demais!…
Por outro lado, numa situação normal e, de forma genérica, cada qual deixaria a sua habitação a uma determinada hora do dia, para ir trabalhar, levar os filhos á escola e regressavam ao final do dia. Perante estes confinamentos verifica-se o contrário. Ninguém sai de casa! Todas as rotinas foram alteradas!…
Uns encontram-se em teletrabalho, outros em “lay off” e, outros ainda, porque simplesmente já se encontravam desempregados. Em consequência, ocorre uma concentração de proprietários/condóminos no mesmo edifício, durante 24 horas, dias consecutivos, semanas seguidas. Senão, até mesmo, meses!…
Face ao ocorrido, os elevadores não têm descanso na sua tarefa!… Tal é o rodopio!… É o condómino do 3.º esq., munido do seu fato treino que vai à rua – vezes sem conta – fazer caminhadas; a condómina do 5.º dtº., desloca-se diariamente ao supermercado; o condómino do 4.º esq., a passear o seu Beagle quatro vezes ao dia (outrora levava: manhã e tarde); a arrendatária – mãe de gémeos de seis anos – do 6.º esq., que leva a pequenada ao jardim, enquanto o seu marido permanece em teletrabalho; é o carteiro que se desloca ao 4.º dtº., para entregar uma encomenda; é a filha dos condóminos do 7.º dtº., a prestar assistência familiar, entre muitos outros casos!…
A tudo isto acresce ainda, os grelhados diários do condómino do R/c esq., efetuados no terraço e cujo cheiro se entranha na roupa estendida da vizinha/condómina do 7.º andar esq.; as obras efetuadas – fora de horas – pelos condóminos do 2.º esq.; a instalação de uma marquise, ou o condómino que assiste ao telejornal abafado pelo som de outro televisor num canal desportivo.
Ora, com o quadro retratado é fácil intuir que o edifício/condomínio em causa, transformou-se numa verdadeira “bomba-relógio”, pronta a rebentar a qualquer momento!…
Contudo, estamos na presença de “limitações ao exercício de direitos”, conforme deriva do artigo 1422.º do Código Civil e, das designadas “relações de vizinhança”. Existe uma profunda diferença – embora técnica – entre “elas”.
Nestas últimas, enquadram-se quaisquer emissões de fumos e ruídos.
Porém, quaisquer “delas” concorrem de per si para o extremar de conflitualidade num condomínio.
Por isso, neste momento tão difícil apelamos em particular ao bom senso, entre os diversos intervenientes nas relações condomíniais.
Talvez fosse conveniente o legislador estabelecer determinados níveis de ruído, em decibéis ou em certos períodos do dia, por forma a não perturbar aqueles trabalhadores que se encontram em teletrabalho.
Para terminar, uma palavra quanto à higienização das “partes comuns” do condomínio. Revela-se importante manter todas as superfícies limpas, e em especial, devidamente higienizadas.
Sugerimos ao administrador, a colocação no hall de entrada do edifício/condomínio, de álcool gel, no sentido dos condóminos e/ou utilizadores (ex: carteiro, visitas, etc), procederem à respetiva higienização. Isto porquanto, tratar-se de um mero ato de gestão.
Aconselhamos, ainda, os proprietários/condóminos à utilização de máscaras nas próprias “partes comuns” (elevadores e escadas). Por outro lado, desaconselhamos a utilização dos elevadores por mais um agregado familiar.
Em
conclusão: sejamos todos agentes de saúde pública e virtuosos concidadãos.
[1] Recorde-se: em março de 2020 foi decretado o estado de emergência, no território nacional por via do Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março.
[2] Manual de Administração de Condomínios.